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世茂轻资产的崭新航线

日期:2017-08-15 06:03:04编辑作者:纽约国际娱乐官网

  

[摘要]在房地产开发业务外,世茂的酒店和商业两大业务板块变得更为重要,已经是世茂内部倡导的重要两翼。

文时代周报记者杨静

作为世茂集团实际的运营管理者,许世坛为世茂站台亮相,比起其他的一把手,是较为低调和审慎的。但自今年年初以来,这位已经熟稔于心的世茂掌舵人亮相相当频繁。

过去的五年中,既是许世坛全面管理世茂的阶段,同时也是世茂内部两次重要变革更新的五年。2011年管理架构变革,关键词是规模增长和加快去化;而过去的两年中,世茂则围绕着利润、回款和质量等更加着眼于长远发展的根本关键词进行了一系列的调整。

虽然在外人看来,近期世茂并没有迎来井喷式的发展,但就这家企业自身而言,过去两年主动战略调整的背后,参照系更像是自己,世茂通过努力修炼“内功”,愿景是要做更好的自己。

从许世坛年内频繁亮相所表达出的内容来看,世茂对内部管理进行的不是变革式改变,而更像一系列的优化式更新。在房地产业务中新产品的研发成为关注点,与此同时,世茂对集团下属业务盈利模式的升级也开始显现成效。在房地产开发业务外,世茂的酒店和商业两大业务板块变得更为重要,已经是世茂内部倡导的重要两翼。

最近的一次是在7月11日,许世坛亮相世茂喜达新公司成立发布会的现场,为世茂的酒店业务摇旗呐喊。世茂与国际顶尖房地产私募基金——喜达屋资本集团的合作已经敲定,未来,世茂控股51%,喜达屋资本集团(以下简称喜达屋资本)控股49%的合资公司世茂喜达将在酒店业大展拳脚。

针对“5年内扩张酒店至100家”的高速增长目标,世茂输出的是其在酒店管理运营上的经验,即主要走轻资产的路线。有了喜达屋资本集团的合作和支持,口号显得寥廓而现实。

当然,许世坛在今年3月已经为商业和酒店业务做了更为远大的定量指标:按照规划,世茂商业五年计划收入增长322%,酒店五年计划收入增长180%以上,其中商业毛利率预计由50%左右提升到60%,酒店毛利率由30%上升至35%。

酒店板块的发展转变

事实上,酒店本就被视为是“世茂系”住宅、商业之外的全新业务增长极。投资运营开发酒店业务的是世茂旗下的世茂房地产(00813.HK),此外它还包括了世茂的住宅物业。另一大上市平台世茂股份(行情600823,诊股)(600823.SH)的分工则为商业地产。

截至2016年年底,世茂旗下已经开业的酒店有20家,客房数逾6500间,涵盖6个不同市场定位的自主酒店品牌,包含豪华五星度假酒店Yu Resort御榕庄、五星商务酒店YuLuxe茂御、商务酒店Yu Hotels世御、高档服务公寓Yu Residence茂御居、高端概念型酒店MiniMax Premier睿选尚品和概念型酒店MiniMax睿选。

在酒店行业外部竞争十分激烈的当下,除了一些国外老牌的万豪、希尔顿、洲际等品牌,一些由万达、绿地等本土房地产企业运营管理的酒店品牌也在纷纷崛起中。

机会点在哪里?世茂酒店业务的发展逻辑是从单纯的酒店业主转变成酒店业主及经营者。这也被世茂内部视为“里程碑”式的成就。

典型的案例就是近期和喜达屋资本的合作。简单地理解即双方在做一家轻资产的管理公司。在这家公司的未来业务模块中,自持酒店占25%左右,剩余的都会是管理运营的输出服务。

上海世茂酒店管理有限公司总经理、世茂喜达酒店集团总裁唐鸣在日前的媒体采访中做了阐明,世茂喜达量化的目标是在5年内开到100家,包含直营和管理的公司,在品牌得到优化的同时,接下来根据每年的情况再做量化。睿选、茂御以及新创的品牌未来会成为三大主打品牌,终极的目标是实现上市。

至于转变成酒店业主及经营者的原因,一是通过酒店提升整个区域的溢价空间,能够帮助房地产公司拿到周边住宅、商业等物业的溢价,有国际公司的品牌背书更是助力;二是世茂本身的发展中沉淀了有自己优势的运营和管理能力,可以和国际酒店管理公司持平,具备输出的资格。

按照唐鸣的介绍,尽管目前世茂酒店初期的投入成本比一般的快捷酒店高,而按照常规的20年租期合同看,世茂的酒店有8年的质量承诺,不需要面临多次重建,回报更高。

“中国酒店市场呈现的是哑铃形,即五星级酒店和如家等快捷酒店多,中间市场断层;而正常合理的市场应该是橄榄形,两头尖,中间宽。”唐鸣在接受采访时判断,和喜达屋资本的合作中,世茂喜达主打的就是中高端定位酒店,二三线城市将是未来拓展的重点区域。

梳理世茂在酒店的一系列动作,不难发现,“输出管理”、“轻资产战略“已经是关键词。第一家对象指向山东临沂滨河睿选酒店,签约时间为2016年6月;3个月后的2016年9月,石家庄奥特莱斯睿选酒店成为第二家品牌输出委托管理的对象。世茂房地产方面认为,这两家酒店的签约标志世茂轻资产战略转型的成功落地。

模式的变革只是一个方面,值得一提的是,许世坛对世茂内部变革的一大重点还聚焦在产品创新端。2014年年底开业的MiniMax睿选酒店以”简而未减”著称,预期将在明年开业的上海世茂深坑酒店更是突破了酒店工程在深度上的极限。

强化运营能力

当然,酒店板块并非单打独斗。另一大重要助力是世茂商业板块。

根据世茂方面提供给时代周报记者的资料,世茂商业目前已经在全国25个城市布局了45余个项目,当中投入运营项目有20个,总建筑面积达380多万平方米,其中购物中心280平方米,写字楼100余平方米。而更大的使命则是:五年内计划增长322%,是酒店业务的近2倍。

事实上,早在2003年,世茂就开始试水商业地产。在2010年前后以旗下的世茂股份为平台,大力投资商业地产,一度有赶超万达、华润等老牌商业地产商之势。

内部已经对商业梳理出了四大产品线:世茂52+minimall、世茂广场、世茂摩天城、世茂国际中心。

具体而言,世茂52+minimall为社区、写字楼配套商业,目前已在南京、武汉等城市落地,选址集中在世茂的住宅及写字楼产品中;世茂广场,即体量在5万平方米以上的城市区域型商业,主要位于城市一二级商圈;世茂摩天城定位在商业体量在10万平方米以上的大型文旅综合体,计划在武汉、上海等地陆续落地;世茂国际中心定位大型高端综合体,商业体量在10万平方米以上,选址在核心城市核心区域。

产品线是一方面,强化商业团队自身的运营能力是更为重要的一面。

按照时代周报记者的了解,聚焦在全程参与和创新性两大维度。现在世茂商业的两大职能:一是商业项目的投资,在土地方面,全面、深入参与商业地块的获取,并对商业项目的设计、规划等全权参与并付主要责任;二是商业的资产运营和管理,即商业地产的定位、招商、营运、推广和物业服务与管理。

另据世茂方面对时代周报记者的介绍,目前,世茂商投团队除了新资源的获取外,目前把存量改造“再更新”视作重要的发展策略。

据时代周报记者了解到,世茂商投公司本质上是一个管理输出的主体,不是一个地产开发的主体。项目需要进行规划、招商、运营的,商投公司就会介入,进行管理。日前刚被世茂方面收归自营的原百联世茂国际广场(现称上海世茂广场)就是一大典型。从今年5月开始,该项目将进入为期18个月的改造升级。

不过,要推动世茂商业板块的发展始终绕不开资金的话题。事实上,商业地产项目要得以有机运转,势必需要大量资金沉淀。

综合来看,更值得外界注意的是,在今年3月份发布的世茂2016全年报中,世茂集团资金流充裕稳定,净负债率连续5年维持在60%以下,处行业最低水平之一。稳健的运营及财务表现,让其获得了国际评级机构的肯定。

纵观今年上半年世茂系总体业绩,其在利润率方面也表现出持续上升势头。当然,如何进一步巩固和加强其资金链,是所有的房地产企业永远绕不开的主题,自然亦是世茂需要进一步思考的问题。

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